Đất nền và những điều các nhà đầu tư cần biết

Có lẽ rằng trong mỗi chúng ta đã ít nhất một lần nghe qua câu "An cư lạc nghiệp"- chính là hướng đến việc ổn định nơi ăn chốn ở, là sự an toàn của một ngôi nhà. Để có thể xây dựng được một ngôi nhà an toàn đồng nghĩa với việc phải tìm kiếm được một mảnh đất an toàn và Đất nền có thể thỏa được những tiêu chí đó.

Vậy câu hỏi được đặt ra: Đất nền là gì? Những phương pháp để lựa chọn đầu tư Đất nền an toàn? Bài viết này nhằm giải đáp những thắc mắc của nhiều nhà đầu tư đang tìm hiểu về Đất nền để từ đó họ có thể bắt tay vào thực hiện những giấc mơ lớn lao và xây dựng được một tổ ấm riêng cho chính mình. Bạn đã biết gì về Đất nền?

Đất nền là gì?

Đất nền vốn là một kênh đầu tư bất động sản hấp dẫn, là một "miếng bánh ngon" trong mắt các nhà đầu tư bởi lợi nhuận mà chúng mang lại.

Tuy nhiên, những nhà đầu tư mới chớ vội cả tin, bởi bạn sẽ dễ mắc sai lầm và mua nhầm đất ảo hoặc những dự án ma đấy nhé!

Thực chất Đất nền cũng chỉ là Đất, những không phải đất nào thì cũng có thể gọi là Đất nền.

 Nói một cách đơn giản, Đất nền ý chỉ những lô đất gần như chưa có sự tác động bởi yếu tố bên ngoài từ con  người như đào bới ,xây dựng, san lấp...

Bởi chưa có sự tác động của yếu tố nhân tạo khiến cho Đất nền vẫn còn giữ nguyên được hiện trạng như ban đầu.

Phân loại Đất nền

Tùy vào mục đích sử dụng mà Đất nền được chia thành 3 loại:

+ Đất nền dự án

+ Đất nền thổ cư

+ Đất liền kề

Nào các nhà đầu tư, chúng ta cùng nhau tìm hiểu kĩ hơn về các loại Đất nền nhé!

1. Đất nền dự án

Khi đã biết Đất nền, bạn sẽ được nghe đến khái niệm về Đất nền dự án. Đất nền dự án là những lô đất thuộc một dự án đang được chủ đầu tư quy hoạch.

Những khu Đất nền trong dự án này chưa được tiến hành, chưa được xây dựng một cách hoàn thiện mà vẫn đang còn trong thời kì ban đầu thực hiện.

Điểm khác biệt của Đất nền dự án với Đất nền  nguyên sơ chưa có sự tác động của con người chính là Đất nền dự án đã có sự tham gia, tác động của các chủ đầu tư, được quy hoạch một cách minh bạch, rõ ràng.

Chủ đầu tư phải có trách nhiệm trong việc cấp phép đầy đủ các giấy tờ có liên quan đến mảnh đất và có trách nhiệm trong việc đền bù của Đất nền dự án.

Đất nền dự án thường được bố trí trong những khu vực có

+ Nơi có hệ thống giao thông thuận tiện và nhiều tiện ích.

+ Đất nền dự án được bố trí ở khu vực được Nhà nước phê duyệt và quy hoạch hợp pháp, rõ ràng.

+ Mục đích của Đất nền dự án thường làm khu dân cư hoặc các tòa nhà, xưởng, khu sinh thái...

2. Đất nền thổ cư

Khái niệm về Đất nền thổ cư được hiểu đơn giản chính là đất ở.

Đất nền thổ cư được xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp, là loại Đất nền không được sử dụng vào các hoạt động nông nghiệp, xuất hiện ở cả thành thị và vùng nông thôn.

Loại Đất nền thổ cư này có đầy đủ mọi giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Mục đích của Đất nền thổ cư là để xây dựng các công trình xã hội phúc lợi nhằm phục vụ đời sống, xây dựng nhà ở...                         

3. Đất liền kề

Ngoài khái niệm về Đất nền dự án, Đất nền thổ cư thì Đất liền kề cũng là một khái niệm bạn sẽ được tìm hiểu khi nhắc đến Đất nền.

Đất liền kề gần giống như Đất dự án, là những mảnh đất trong một khu vực thi công dự án.

Tuy nhiên Đất liền kề được bố trí như tên gọi của nó - những mảnh đất có diện tích bằng nhau và bố trí liền kề nhau theo một kết cấu nhất định.

Vì Đất nền dự án và Đất liền kề khá giống nhau về khái niệm nên cần phải dựa vào nhiều yếu tố để có thể phân biệt hai loại Đất nền này.

Vì sao Đất nền được xem là "miếng bánh ngon" ?

Chúng ta dễ dàng tìm kiếm từ khóa về "Đất nền" trên internet và sẽ cho ra hàng triệu những kết quả liên quan, trong đó là những thông tin như " Phân khúc Đất nền sẽ bùng nổ giao dịch"," 2021 sẽ là năm đầy triển vọng của các loại Đất nền"...

Và tất nhiên không phải tự nhiên những phân khúc Đất nền lại được đánh giá cao và sẽ là xu hướng đầu tư trong tương lai.

Những lý do dưới đây sẽ giúp chúng ta nắm rõ hơn về tình hình chung của giới bất động sản và tiềm năng phát triển của Đất nền.

Bắt nguồn từ quan niệm "Tấc đất tấc vàng"

Việc đầu tư vào bất động sản, đầu tư vào Đất nền của các nhà đầu tư xuất phát từ quan niệm "Tấc đất tấc vàng" của ông bà ta ngày trước.

Sở hữu một mảnh đất là tích lũy tài sản truyền thống của người Việt và Đất nền được ví như một" vịnh tránh bão".

Bởi bất kì giai đoạn nào của thị trường thì Đất nền vẫn luôn bảo toàn được giá trị của nó.

Lợi nhuận Đất nền tốt

Khi so sánh với phân khúc khác, Đất nền vẫn là loại hình đầu tư đem lại biên độ lợi nhuận khá cao, đặc biệt tại những dự án có tiện ích đồng bộ, hạ tầng kết nối và thu hút được sự chú ý của dân cư để sinh sống.

Phân khúc Đất nền cũng thường sở hữu mức giá khá thấp,ta có thể dễ dàng tiếp cận mặc dù ít vốn, phù hợp với tầm tài chính vừa phải.

Đất nền được xem như một kênh đầu tư cứu cánh giúp giữ giá đồng tiền an toàn và tốt nhất.

Thanh khoản của Đất nền cao

Đất nền có thanh khoản cao, như đã đề cập ở trên, Đất nền phù hợp với đa số các nhà đầu tư trung hạn.

Phần lớn chu kì đầu tư vào Đất nền thường kéo dài 1-2 năm.

Bởi tính ngắn hạn của chu kì đầu tư nên việc chào bán lại sản phẩm không mất hiều thời gian và thuận tiện, dễ dàng tìm được khách hàng có nhu cầu mua lại lô Đất nền mình đang sở hữu.

Sức hấp dẫn từ yếu tố nội tại của Đất nền

Nội tại phân khúc Đất mang trong nó những yếu tố thu hút giới đầu tư như :so với các phân khúc khác, Đất nền mang tính tự quản, tự chủ, an toàn và minh bạch.

Đầu tư Đất nền là một kênh đầu tư an toàn mang lại tỷ suất lợi nhuận hàng đầu ( có thể lên tới 15-20%), vượt xa các kênh đầu tư vào vàng, đồng USD, gửi tiết kiệm ngân hàng hay cả chứng khoán; bên cạnh đó, nhà đầu tư Đất nền có quyền tự chủ trong xây dựng hoặc tách hộ...

Mặc dù Đất nền đang có xu thế đầu tư cao trong tương lai, thế nhưng không phải khu vực nào các nhà đầu tư cũng " đổ bộ" vào.

Tại thời điểm vào năm 2021 thì Đất nền khu vực ven các đô thị sẽ là vị trí "đắc địa" để các nhà đầu tư tranh nhau để mắt đến.

Những lưu ý khi đầu tư vào các dự án Đất nền

Chúng ta đều biết rằng bất động sản vẫn luôn được đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn, lôi cuốn, và đặc biệt là phân khúc Đất nền.

Chính vì thu hút được nhiều nhà đầu tư nên hiện trạng nảy sinh những kẻ môi giới "lắm chiêu", dự án "ma" xảy ra song song đó.

Dưới đây là một vài lưu ý cần biêt trước khi đầu tư vào Đất nền để tránh lọt vào bẫy của những chiêu trò môi giới ảo

Lựa chọn vị trí Đất nền "đắc địa"

Không nên nóng vội khi đầu tư vào Đất nền. Bạn cần nghiên cứu rõ ràng tổng thể thị trường cũng như chọn lựa những ví trí cụ thể, thuận lợi...

Bạn cũng nên dành thời gian để nghiên cứu các công thy tư vấn trên thị trường để nghe được những lời khuyên đúng đắn của các chuyên gia khi đầu tư vào Đất nề.

Điều này sẽ giúp bạn một phần không nhỏ trong việc tiết kiệm thời gian, tiền của, công sức và tránh được những rắc rối về sau.

Các nhà đầu tư có ý định đầu tư vào Đất nền cần xem xét để lựa chọn những lô Đất nền ở những nơi có điện nước đầy đủ, khu vực dân trí cao, đường rộng hè thoáng để ô tô có khả năng đi vào được...

Cần tránh mua, đầu tư vào Đất nền nơi trước đó là  nhà tù, bãi rác, nghĩa trang; những lô Đất nền đối diện ngã ba hay ở góc đường...

Nên cẩn trọng tìm hiểu về địa chất khu Đất nền muốn mua. Các khu đất nằm trên khu vực ao hồ đã lấp có địa chất nền đất yếu đẫn đến việc dễ gây ra tốn kém chi phí gia cố nền đất.

Đất nền có pháp lý rõ ràng

Để nắm bắt tính khả thi của dự án Đất nền, bạn nên chọn dự án của các chủ đầu tư uy tín, gồm các yếu tố như: năng lực tài chính thể hiện trên báo cáo tài chính, tiểu sử, uy tín truyền thông...

Để giao dịch Đất nền được minh bạch, cần chủ động yêu cầu phía chủ đầu tư dự án Đất nền xuất trình đủ giấy tờ cần thiết để chứng minh giá trị lô Đất nền, giấy ủy quyền môi giới về việc ký kết hợp đồng, thủ tục pháp lý của Đất nền, đồ án quy hoạch Đất nền...

Một điều lưu ý quan trọng cho những nhà đầu tư Đất nền chính là tránh mua Đất nền chung sổ bởi lẽ nếu có tranh chấp xảy ra sẽ phải đổi mặt với nhiều vấn đề rắc rối như:

+ Không thể tách sổ do không đủ diện tích chia nhỏ theo quy định

+ Đặc biệt là bạn không thể xác định được chính xác vị tri đất của nền đất ấy.

Tính thanh khoản của Đất nền

Cần kiểm tra kĩ lưỡng tính thanh khoản của Đất nền và đặc biệt là các nhà đầu tư ngắn hạn thì nhất định không nên bỏ qua tính thanh khoản của Đất nền.

Một số mẹo nhỏ dành cho các nhà đầu tư kiểm tra tính thanh khoản của lô Đất nền:

+ Trực tiếp sống ở khu vực để tìm hiểu các nhà mô giới, khách hàng thường xuyên tới và thăm hỏi đất đai.

 Nên kiểm tra độ "hot" của các dự án Đất nền trong khu vực ở phạm vi khoảng 3km. sau đó tiến hành định hình thời gian đầu tư Đất nền ngắn- trung- dài như thế nào?

+ Tìm sự trợ giúp của các nhà mô giới khu vực lân cận khu vực Đất nền muốn đầu tư

+ Đăng tin quảng cáo lên các trang web bất động sản để kiểm tra độ quan tâm của các nhà đầu tư.

Định giá Đất nền trước khi mua

Điều đầu tiên để định giá Đất nền chính là tự thẩm định giá Đất nền, đặc biệt lưu tâm đến yếu tố vị trí của bất động sản

Sau khi vị trí Đất nền đã được xác định, bạn cần dành ra một khoảng thời gian để tham khảo bảng giá Đất nền mới nhất hoặc tham khảo giá thị trường Đất nền dựa vào thông tin trên các trang web uy tín, các công ty bất động sản...

Dựa vào sự phát triển nhanh chóng và hiện đại của các phương tiện thông tin đại chúng hoặc thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản thì cứu thông tin về Đất nền xung quanh dễ dàng cho bạn tìm được.

Nên tìm hiểu các bất động sản tương tự với bất động sản mình đang dự định đầu tư để có cơ sở so sánh về giá cả.

Sau khi đã thu thập được những thông tin hữu ích, giờ là thời điểm thích hợp để bạn tổng hợp, đưa ra những so sánh về thông tin và mức giá lô Đất nền bạn muốn đầu tư.

Nếu bạn còn phân vân, khoan vội quyết định mà hãy tìm đến những người có kinh nghiệm hoặc công ty chuyên thẩm định giá để tham khảo, tránh tình trạng định giá đất nền sai.

Môi trường xung quanh Đất nền Đầu tư

Một khu dân cư với đẩy đủ cơ sở vật chất, những tiện ích xung quanh và một bầu sinh thái trong lành luôn mang đến một giá trị vàng cho cư dân an sinh và cả nhả đầu tư Đất nền.

Chính vùi thế nên môi trường xung quanh là một trong những yếu tố quan trọng không thể thiếu khi chọn đầu tư vào sản phẩm Đất nền

Các dự án Đất nền nào dễ khiến bạn “tiền mất tật mang”?

Dự án Đất nền rao bán với mác “thanh lý giá rẻ”

Đây là hình thức lừa đảo đã khiến không ít các nhà đầu tư còn non nớt và có phần dễ tin người phải rơi vào cảnh khóc không thành tiếng.

Lợi dụng tâm lý ham rẻ thích lời, tâm lý vội vã muốn lấy lợi trong đầu tư kinh doanh, hình thức này dụ dỗ được biết bao nhiêu người sa bẫy

Trên thật tế mánh khóe này luôn nhất mạnh ba điều “ĐẤT NỀN GIÁ RẺ”, “ĐẤT NỀN THANH LÝ GẤP” VÀ “ĐẤT NỀN NGÂN HÀNG”.

Tuy nhiên, trên thực tế có thể bạn chưa biết nhưng các ngân hàng khi thật sự muốn thanh lý các khu đất cầm cố quá hạn sẽ không dùng hình thức quảng cáo như vầy:

Mà thay vào đó sẽ đăng trực tiếp lên các trang website uy tín, lên báo chí hoặc các phương tiện truyền thông chính thống, rất cụ thể và minh bạch!

Chắc chắn 1 điều với các nhà đầu tư phân khúc Đất nền rằng:

Sẽ chẳng có ngân hàng nào muốn bán Đất nền mà sử dụng hình thức tờ rơi, thông tin qua môi giới không rõ ràng hay các tờ treo dán khắp trụ điện, cột đường hết cả

Tỉnh táo và tìm hiểu thông tin kỹ trước khi quyết định- lời khuyên tốt nhất cho mọi nhà đầu tư phân khúc Đất nền!!!

Dự án Đất nền đang bị cầm cố ở ngân hàng

Trường hợp này có thể hiểu như sau:

+ Chủ đất vì lý do cá nhân nên hiện đã dùng miếng Đất nền làm tài sản thế chấp tại Ngân hàng

+ Trên lý thuyết, nếu có sự đồng ý từ ngân hàng, giao dịch Đất nền này căn bản vẫn có thể diễn ra như thông thường

+ Và nếu cứ thuận lợi như thế, rất dễ dàng khi giao dịch cũng như mang lại lợi ích cho cả chủ đất, ngân hàng và bạn

(Bao gồm là bạn không cần quá lo lắng về các vấn đề pháp lý liên quan hoặc diện quy hoạch gì cả, khá đảm bảo)

(Chủ đất cũng có thể hoàn tất khoản nợ ở Ngân hàng)

(Còn Ngân hàng thì thu hồi vốn nợ nhanh chóng, giải quyết được các con nợ tránh nguy cơ kéo dài dẫn đến sợ xấu)

Tuy nhiên đời không là mơ, nếu có mơ, đôi khi lại là ác mộng!

Ác mộng đó đến nếu chủ đất ban đầu đã không có ý định làm ăn minh bạch và trong sạch.

Khi bạn đã giao tiền cho ngân hàng, ngân hàng giao sổ đỏ cho chủ đất và chủ đất không tiếp tục hoàn thành các thủ tục để bàn giao đất thì sao?

Thì khi đó bạn mất tiền, chưa kể đến bạn thậm chí còn mất sạch nền ngân hàng luôn, thế là hết vốn

Nhẹ thì lỗ vốn, nặng thì phá sản

Thương trường là chiến trường, không biết ai là kẻ thù, không chắc chắn nên phải thật cẩn thận, bạn nhé?

Dự án Đất nền chưa được cấp phép hoặc chưa có giấy tờ rõ ràng

Phân lô và tách thửa: vấn đề muôn thủa mà bất cứ ai có ý định mua nhà đất, nhất là Đất nền cần phải tìm hiểu kỹ lưỡng

Lời khuyên tốt nhất ở đây là bạn chỉ nên mua các dự án Đất nền đã có sổ đỏ hay còn gọi là giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất.Điều này tránh gây tranh chấp về sau cũng như cho dù bất trắc nhất như bị thu hồi, vẫn yên chí có tiền đền bù.

Vì sao chỉ nên mua các dự án Đất nền như vậy? Đơn giản thôi

Nếu bạn mua phải lô đất không được cấp phép phân lô. Về sau muốn bán đi rất khó khăn. Nếu gặp đòn bẩy tài chính, có thể bị mắc kẹt vốn hoặc lỗ nặng.

Vì theo quy định của pháp luật hiện hành, cần phải có giấy tờ trao quyền sở hữu đất cũng như nhiều giấy tờ chứng nhận liên quan được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì mới được công nhận.

Vì thế nếu muốn mua những lô Đất nền như vậy, cần kiểm tra thật kỹ lưỡng giấy tờ và xem xem khu Đất nền đó có dính quy hoạch, thuộc diện giải tỏa hay không mới mua nhé

Nếu không chắc, đừng dây vào kẻo lại rước thêm phiền phức vào người đấy nhé.

Dự án Đất nền “ảo” trên giấy

Dự án ảo trên giấy là sao? Dự án Đất nền kiểu này người ta vẫn còn hay gọi là dự án ma

Ma ma ảo ảo hay gì đi nữa thì chung quy vẫn là vì chúng không hề có thật, nếu có thì chắc là có trên giấy tờ mà chủ đất hoặc môi giới đưa ra cho khách hàng mà thôi

Đây là hình thức lừa đảo nghiêm trọng mà bạn cần cảnh giác.

Chiêu bài này khá đa dạng, giấy tờ sổ đất hoàn chỉnh, sẵn sàng dắt bạn đi xem đất, chỉ là sẽ dắt đến khu đất khác tương tự lô đất đã cho.

Mọi thứ vẽ ra hoàn hảo, nhận cọc, chốt kèo và biến mất....

Tiền mất và bạn tay trắng!

Muốn né được mấy dự án Đất nền ma như này, tốt nhất phải có am hiểu, kiểm tra các giấy tờ liên quan, các hồ sơ mà bên đối phương đưa cho trước khi quyết định đi xem đất. Nếu có sơ hở phải nghi vấn ngay, không chủ quan!

Khi đi xem đất, đừng chỉ nghe lời rồng bay phượng múa về một tương lai phát triển hay những mục lợi nhiều hơn hại mà chủ đất hay cò đất vẽ ra, hãy quan tâm đến:

+ Địa chỉ ở đâu?

+ Vị trí đất ra sao?

+ Sổ thửa đất trên bản đồ pháp lý có giống không?

Có thể xác thực thêm quan người dân xung quanh hoặc cơ quan chức năng nếu muốn.

Khi đó bạn sẽ chắc chắn biết được bản thân liệu có đang bị dắt vào cái bẫy mang tên dự án Đất nền ma hay không. Tỉnh táo lên nhé các nhà đầu tư.

Thủ tục pháp lý cần biết khi đầu tư vào Đất nền

Các giấy tờ cần chuẩn bị khi mua Đất nền

Bên chuyển nhượng cần có:

+ Giấy tờ chứng nhận quyền được sở hữu đất

+ Bản sao CMND hoặc CCCD hoặc hộ chiếu (tùy trường hợp)

+ Giấy xác nhận đã kết hôn hay độc thân

+ Hợp đồng ủy quyền riêng (nếu bạn đứng ra nhận ủy quyền mua bán Đất nền cho người khác)

Bên nhận chuyển nhượng cần có:

+ Bản sao CMND hoặc CCCD hoặc hộ chiếu (tùy trường hợp)

+ Giấy xác nhận đã kết hôn hay độc thân

Các điều kiện pháp lý một dự án Đất nền cần đáp ứng

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất

+ Đồ án quy hoạch Của Đất nền

+ Thiết kế dự án Đất nền

+ Thuyết minh vị trí dự án Đất nền

+ Công văn cho phép đầu tư dự án Đất nền

Kiểm tra thủ tục pháp lý khi mua Đất nền

Bạn cần trả lời hết các câu sau về dự án Đất nền sắp đầu tư, nếu trả lời tốt các vấn đề nghĩa là dự án Đất nền của bạn an toàn

+ Cơ quan có thẩm quyền đã chấp thuận đầu tự dự án Đất nền này chưa?

+ Bản kế hoạch cụ thể 1/500 phê duyệt chưa?

+ Chủ đầu tư hiện đã đầu tư hạ tầng nào?

+ Chủ đầu tư hiện đã thực hiện nghĩa vụ thuế trên Đất nền chưa?

+ Sở kế hoạch và đầu tư đã phê duyệt dự án Đất nền này chưa?

+ Dự án Đất nền này có trong tình trạng thế chấp trong giao dịch nào đó không?

Kết luận

Sau khi đi tìm hiểu và cùng nhau trả lời câu hỏi lớn ĐẤT NỀN LÀ GÌ? Tin chắc rằng dù ít dù nhiều bạn cũng đã có riêng cho mình những kiến thức cấn thiết về Đất nền. Nếu bạn cần biết thêm gì hay cần sự hỗ trợ, đừng ngần ngại đến với chúng tôi, mong rằng sẽ không làm bạn thất vọng.

Hẹn gặp lại ở những bài viết sau nữa nhé!!!